主题：小产权房你懂吗？

小产权房

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

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小产权房清理工作，在实践层面依然困难重重，主要病根在于小产权房建设背后涉及错综复杂的利益链。

第一，农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。

第二，合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。

第三，村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。

第四，相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。

陈国强表示，小产权房并没有被纳入到城市用地的范畴，主要是利用农村集体用地，用地性质未做变更，村镇政府、农民、购房者、租房者都是获益方。尽管因为小产权房的“非法”身份，导致他们的利益没有法律保障，但实践中利益已被固化。现有的土地征用、管理制度更多倾向于土地征用方的利益，恰恰忽略了土地上的农民及村镇政府的利益。如果土地征用与管理制度给予了村镇政府与农民合理的利益保障，小产权房就没有生存空间。

张大伟对此认为，小产权房形成背后的根本原因是两种不同土地出让制度催生出不同的房屋属性。在这种二元化的土地制度下，农村宅基地禁止自由流转，而城市的土地公开化招标制度无形中抬高了土地价格及相应附于土地上房屋的房价，催生了小产权房刚性需求。在这种需求的推动下，农村宅基地要流转，唯一的途径就是小产权房开发。